福州律师蔡思斌评析：

本案中李某作为房产咨询公司的法定代表人，一方面通过公司促成交易并约定中介费由买方承担，另一方面又以个人名义与卖方约定底价及超出部分归其所有，实质是在同一交易中“两头吃”——既向买方收中介费，又向卖方赚差价。李某未向黄某充分披露市场行情和交易细节，其底价约定建立在信息不对称的基础上，即便黄某在通话录音中曾表示同意，也不能改变该约定违背忠实义务的本质。因此法院认定该约定因违反公序良俗而无效。

值得一提的是，中介方若确实希望获取房产增值收益，法律并不禁止，但前提是须彻底退出中介角色，以普通买受人身份参与交易。例如，中介可终止与卖方的居间服务关系，以市场价自行购入房产，自行承担全部购房资金及市场涨跌风险，日后转售盈亏自负。此时其身份已转变为普通购房者，赚取差价属于合法的投资收益。但本案中，李某一面担任经纪人促成交易、收取中介费，一面利用信息不对称无风险套取35万元差价，既不承担资金压力，也不承担市场风险，风险收益完全不对等，这正是法院认定约定无效的根本原因。

案情简介：

2024年7月，黄某想出售其名下位于南宁市江南区某楼宇的整层物业。南宁市某房产咨询公司的法定代表人李某，以个人名义与黄某签订了《房屋居间合同》，约定采用“底价模式”：黄某给李某的成交底价为240万元，超出部分为李某的佣金，黄某不额外支付任何费用。不久，陈某、黄某与经纪方某房产咨询公司共同签订《房屋买卖合同》，约定陈某以275万元的价格买下该房产。合同同时明确，买卖双方独家委托该房产咨询公司全权代理该交易服务，中介服务费由买方承担。黄某收到购房款275万元后，并未向李某支付35万元“佣金”。李某遂将黄某诉至南宁市江南区人民法院，要求黄某支付中介服务费35万元及逾期利息。而黄某认为，三方合同已明确中介服务费由买方承担，他不应再承担中介服务费。且李某主张的35万元中介费占房屋成交价的12.7%，明显超出市场合理水平，黄某还对与李某签订的《房屋居间合同》的形成过程提出异议。

法院观点：

根据《中华人民共和国民法典》的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。李某作为涉案房屋交易经纪方某房产咨询公司的法定代表人，在通过该公司与买卖双方约定中介服务费由买方承担的情况下，又以个人名义与卖方另行约定成交底价及超出底价部分归其所有，实质是利用其作为中介方所掌控的交易信息优势与中介地位，在买卖双方之间制造差价空间，谋取高额差价，违背了中介人应对委托人忠实报告的法定义务，破坏了价格形成的透明性与公平性。据此，法院认定双方关于“以240万元为成交底价、超出部分作为佣金”的约定应属无效，判决驳回了李某的诉讼请求。

李某不服，提起上诉，主张黄某在通话录音中已明确同意“底价模式”，自己并未隐瞒成交价等交易细节。南宁市中级人民法院二审认为，黄某在通话录音中虽曾对底价模式表示同意，但该同意建立在李某未充分披露市场行情、交易细节及其作为经纪公司法定代表人和经纪人的双重身份的基础上。李某利用其掌握的交易信息优势和中介地位，在买卖双方之间制造差价空间，虽黄某表面认可，但该行为实质违背了中介人应对委托人忠实报告、保障交易透明度的法定义务，双方关于底价差价的约定因违反公序良俗而无效。

索引案例：法治日报《一业主与中介约定卖房“底价”240万，超出部分归中介，最终275万成交，业主反悔不愿支付35万，法院：利用信息优势赚差价，该约定无效》