福州律师蔡思斌评析：

福建莆田有一位租客彭某，带着母亲和孩子租房，合同签了一年，本想安安稳稳过日子，结果刚住两个月，房东就要卖房。

卖房虽然是房东的权利，但这房东的操作很绝，他们把房屋的电子密码直接给了中介，中介便隔三差五带人直接输密码进屋看房。

彭某多次发微信抗议，说天天有人来看房，影响生活，但房东不为所动，有一次中介甚至趁彭某在家时直接开门进去。

更憋屈的是，彭某连改密码的权限都没有。彭某受不了了，提出退租搬走，要求房东退押金和剩下的房租。房东说没叫你搬，押金退不了，甚至在彭某搬走后还发信息催她交房租。

换成谁也忍不了这窝囊气，彭某直接把房东告上法庭。

房东在法庭上辩称，房子是我的，我想卖就卖。而且租客之前也没报警，还乖乖交了12月的房租，说明她是同意看房的，现在突然搬走就是违约。

法院怎么判？房东的行为违约了！租期内，这房子就是彭某的家，不是房东说进就能进的，更不能把密码随便告诉别人，女性带着孩子更是存在安全隐患。房东要卖房可以，但必须尊重租客。彭某明确反对后，房东还纵容中介自行进入，这已经严重侵犯了她的居住安宁权。所以彭某有权解除合同。至于房东说租客交了房租就是同意看房，交房租是租客守约，不是放弃权利。房东违背了保持房屋适租的义务，租客依法退租，押金必须全退。

最终一审法院均判决租赁合同解除，房东退还押金2000元、未住的房租1133元、剩余水电费，还要额外支付1000元违约金，二审维持原判。结果房东折腾一圈，不但没省事，还赔了钱，真是白费功夫。

法院观点：

本案的争议焦点为：出租人未经承租人同意擅自允许他人频繁入户看房，承租人是否有权解除租赁合同。

《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”据此，出租人负有适租义务，即应当确保租赁物符合约定的用途，具体包括确保租赁物的质量符合要求、权利无瑕疵，以及依法排除他人对承租人占有使用租赁物的妨碍等。根据民法典第一千零三十二条的规定，自然人享有隐私权，其中住宅安宁是隐私权的重要内容。由于维护住宅安宁是自然人的基本生活需求，故当租赁物是用于居住时，出租人还应当确保承租人对租赁物的占有使用符合维护住宅安宁的要求，此亦系承租人订立合同所欲实现的基本目的。如果出租人存在未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房等行为，因该行为破坏了承租人对房屋稳定占有使用状态，对承租人的正常生活秩序造成实质性干扰，构成对承租人住宅安宁权的侵害，故而构成对适租义务的违背。如果该行为达到一定严重程度，超出承租人合理容忍限度的，可以认为对适租义务的违背导致承租人的合同目的不能实现。民法典第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”根据该规定，违约行为致使不能实现合同目的是解除合同的法定事由。具体到房屋租赁领域，出租人未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，妨害承租人稳定占有使用房屋，损害其住宅安宁，导致承租人合同目的不能实现，承租人因此主张解除合同的，人民法院应予支持。判断出租人擅自允许他人入户看房的行为是否导致承租人的合同目的不能实现，关键在于判断该行为对承租人生活安宁的侵扰程度，具体可以结合擅自允许他人入户看房的次数、时点、是否造成安全隐患、对承租人的异议的态度等因素进行综合考量。

本案中，彭某莉已按照约定支付租金，有权依法占有使用案涉房屋。李某华、陈某峰在租赁期内，未经彭某莉同意，擅自多次允许房产中介带人入户看房。特别是告知他人门锁密码的方式，相比于敲门进入的方式，更会使彭某莉及其家人对陌生人进入案涉房屋没有防备，而且产生安全隐患，侵扰住宅安宁的程度更强。其间，彭某莉多次对他人看房的行为表示异议，但李某华、陈某峰均不予理会。因此可以认为，李某华、陈某峰的上述行为，已经严重影响彭某莉对案涉房屋的占有使用，侵扰了彭某莉的住宅安宁，构成对适租义务的违背，并导致彭某莉租赁案涉房屋用于稳定居住的合同目的落空。故彭某莉有权行使合同解除权。合同约定租期未满12个月不退租金，系针对承租人违约提前退租、损害房屋设施等情形而言，具有补偿与担保性质，而非针对承租人基于出租人违约而行使法定解除权导致的合同提前终止。本案中彭某莉系因李某华、陈某峰的违约行为而提前退租，不符合前述条件，故李某华、陈某峰应将押金予以全额退还。

案例索引：（2025）闽03民终1384号，入库编号2026-07-2-116-001