福州律师蔡思斌评析：

“小产权房”通常指并未办理规划报建手续、无产权证、建设开发可能不符合法律规定的房屋。因其无法办理合法产权登记和过户，不具备普通商品房的法律性质，一般无法直接作为遗产继承。本案法院不支持原告继承房屋使用权，主要原因有二：一是案涉房屋当年在被转让时就不具备合法手续；二是被继承人买后次日即转让给被告，生前并未实际取得该房使用权。

司法实践中，对小产权房使用权的处理并非一刀切。以北京高院(2014)高民申字第00097号案为例，被继承人生前出资购买了小产权房并自住多年，去世前将房屋遗赠他人，受遗赠人起诉要求确认房屋使用权。法院认为，尽管该房无法办理物权登记，但被继承人出资购买并实际居住，该房屋属于法律意义上的“物”，能为权利人占有、使用、收益，故支持了受遗赠人取得使用权。两案判决之所以不同，关键在于该案被继承人通过长期自住，实际取得了使用权，而本案被继承人买完即转交他人，未形成实质财产权益，自然无法作为遗产继承。

综上可见，小产权房的所有权通常因不属于合法财产而无法被作为遗产继承，但其使用权因却存在争取空间，且被继承人当初支付的购房款等实际财产权益同样受法律保护，继承人可依法主张相应的折价补偿。

案情简介：

1997年，某建设公司与某事务所合作建房。2006年，该事务所将案涉未报建及无法办理产权登记的小产权房以8.5万元转让给员工陈某霖；次日，陈某霖与妹妹陈某珊签订《房屋转让协议》交付房屋，陈某珊支付对价并居住十余年。陈某霖去世后，其女杨某彤提起诉讼，以转让协议违法无效为由主张房屋为遗产，要求陈某珊返还并依法继承使用权。

法院观点：

根据查明的事实可见，501房未办理规划报建及规划验收，不符合办理不动产登记的条件，即广州某丙会计师事务所有限公司在2006年12月19日召开管委会以8.5万元的价格将501房转让给陈某霖时该房就不具备合法手续，陈某霖并未合法取得501房，且一直至陈某霖去世时501房亦不具备合法手续。其次，本案中未有证据显示陈某霖有实际取得501房的使用权，其在2006年12月20日即与陈某珊签订《房屋转让协议》将该房的使用权移交给了陈某珊，在长达十几年的时间里，陈某珊一家一直居住在案涉房屋中。再次，未有证据显示陈某霖在陈某珊一家居住在501房的十几年间有主张其对501房享有使用权等相关权利，故由此可见陈某霖自己在生前亦不认为该房或者该房的使用权系属于其个人合法财产。综上分析，本院认为501房并不属于陈某霖死亡时遗留的个人合法财产，故杨某彤现主张501房属于陈某霖的遗产并要求继承该房的使用权缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

案例索引：（2026）粤01民终11001号