关键词：租赁、定金罚则、合同目的无法实现、退还 

这是一个你可能猜中开头，但案件结尾却出人意料的法庭故事。甚至很多律师估计都会入这个坑，认为案件的开头是正确，一审法院判决合法有据。不瞒你说，起先我也是这么认为的。

故事是这样的。2019年7月20日，罗国强听说付大鹏拟将坐落于长汀县大同镇七里村一店房出租给他人经营酒店、旅馆便前往查看，经初步了解后，双方达成初步协议：付大鹏将该店房出租给罗国强开设酒店、旅馆，罗国强先行支付30000元作为租赁定金。付大鹏出具收条的主要内容为：今收到罗国强交来租赁定金叁万元（租赁用途：酒店、旅馆）。

之后，罗国强去消防部门询问办理所需材料时得知该店房不具备开设酒店、旅馆的消防条件，没有经过消防验收。此后，罗国强多次找付大鹏协商返还预付款未果。另查明，案涉房屋其建设规划许可的建设项目名称为“个人住宅”。

后罗国强向一审法院起诉请求：判令付大鹏向罗国强返还房屋租赁预付款30000元。

一审长汀县人民法院：案涉房屋未经消防检查，不得作为旅馆使用，罗国强合同目的不能实现，有权要求退还30000元

根据《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”及第七十三条第（三）项：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”规定，案涉店房由于未经消防安全检查，不得作为酒店、旅馆投入使用、营业，故罗国强租赁该店房的合同目的不能实现，对其要求付大鹏、陈桂华返还已支付的预付款30000元的诉讼请求，予以支持。

二审龙岩中院：未明确约定的前提下，旅馆业消防条件应由租赁者承担，罗国强已构成违约，无权要求返还30000元 

本案的双方当事人之间拟成立房屋租赁关系，上诉人付大鹏的义务是向罗国强提供租赁物（房屋），而罗国强租赁该房屋的目的是用于开设经营酒店、旅馆。本案付大鹏的房产系个人住宅，若改变原来的用途转用于开设酒店、旅馆，则酒店、旅馆的经营者必须通过各相关部门的检查验收，包括本案双方争议的消防检查验收等事项。

而从本案的现有证据无法证明双方有作出由付大鹏负责为罗国强办理酒店、旅馆的消防检查手续的约定，亦无法证明付大鹏有向罗国强作出现有房屋已符合酒店、旅馆的消防条件的承诺。

因此，本案中，在双方未订立正式的租赁合同且亦未对由谁承担消防检查等义务作出在先约定或特别约定之前，使租赁场所达到符合开设酒店、旅馆的消防条件的义务应由作为酒店、旅馆的经营者罗国强承担，而非由作为店房的出租人的付大鹏承担。罗国强以涉案店房未达到消防安全检查的要求致使合同目的无法实现为由，拒绝与付大鹏签订正式的租赁合同，无约定和法定的依据，属于违约行为。上诉人付大鹏在罗国强违约的情形下，有权适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定的定金罚则，对罗国强已支付的定金30000元不予返还。

综上，罗国强无权要求上诉人付大鹏返还前述已支付的定金30000元。故，一审判决仅凭罗国强的单方陈述就作出涉案店房未达到消防安全检查的要求致使合同目的无法实现的认定，认定事实不清且适用法律错误，本院予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

本案给房屋租赁当事人尤其是用于商业用途的房屋租赁者提了个醒。在租赁合同中，一定要对租赁房屋的消防检查及消防验收条件的条件由谁承担，并要明确双方的承担责任范围及方式。否则，如仅以所谓的房屋消防验收无法通过认定为合同目的不能实现要求解除合同的诉讼请求很难得到满足的。

本案中龙岩中院的认定确实条例逻辑。承租人租赁该房屋的目的是用于开设经营酒店、旅馆，且出租人对此也明确知悉。租赁房屋在未进行相应改造及添置相关消防设施的前提下肯定不满足消防安全检查而不具备开设酒店旅馆条件。但租赁方只要进行相应的消防施工，并按规定申请消防检查且达标了，房屋是可以用于经营酒店旅馆的，就此而言，承租人的合同目的并非无法实现。双方当事人对于消防安全检查义务约定不明的情况下，本着促进交易、诚实信用原则，将安全检查义务判定由承租人承担是合适的。

笔者认为，如承租人在申请安全检查义务之后，因房屋自身条件未能通过安全检查，承租人可要求出租人配合整改，如出租人不予配合或始终无法通过安全检查，届时以合同目的无法实现为由解除合同并要求出租方赔偿损失更具说服力。

案例索引：

龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1708号，当事人系化名。

福州律师蔡思斌

2020年1月14日