改判要点：违约金的调整应当综合衡量合同履行过程中双方履约程度、当事人的过错等因素确定。卖方在履约过程中违约导致案涉合同解除，买方就卖方违约行为享有债权请求权，并不享有案涉房屋物权权利，将物权转让合同约定的购房款价格与卖方与案外人签订的买卖合同约定的购房款价格的差异直接认定为买方的实际损失，处理不当。

案情简介：

2012年12月24日，张玉与房产局及拆迁工程处签订《房屋征收补偿安置协议书》，在1112单元安置张玉建筑面积约105㎡住宅一套。

2013年11月21日，张玉与邓云签订《房产买卖经纪合同》，约定:邓云购买张玉名下1112单元房屋，转让总价格为1100000元。上述合同第十条违约责任第4款约定：因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金220000元，同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于……因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用。补充条款第4项约定：张玉同意收到邓云部分房款550000元后如有违约愿赔付550000元。

庭审中，张玉确认收到邓云向其支付的购房款800000元。

2017年8月7日，张玉与案外人吴杰签订《房屋买卖合同》，约定张玉将1112号单元房屋出卖给吴杰，总价款2500000元。吴杰按照合同约定向张玉支付了购房款2500000元，2018年6月7日，上述房屋登记至吴杰名下。

2018年12月21日，邓云缴纳律师代理费30000元。

邓云向一审法院起诉请求：张玉赔偿房屋差价损失1400000元整及退还已收取的房款800000元整，律师代理费30000元，以上合计2230000元。

一审鼓楼法院观点：

邓云与张玉签订的《房产买卖经纪合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，张玉应于取得其名下拆迁房屋的房屋所有权证后协助邓云办理产权过户手续，但张玉在与邓云的房屋买卖交易过程中将诉争房屋再次出售给案外人吴杰，并将诉争房屋过户登记至案外人吴杰名下，其行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本案中，双方于合同中约定了违约金550000元，现邓云主张张玉向其支付1400000元的实际损失，张玉抗辩应当按照合同约定支付违约金，一审法院认为，张玉与邓云约定购房款1100000元后又以2500000元的价款将房屋出售给吴杰，其中的差额1400000元可以视作邓云因张玉违约而造成的实际损失，而双方约定的违约金数额不能弥补邓云的实际损失，故邓云主张张玉向其赔偿损失1400000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据庭审查明的事实，邓云已经向张玉支付了800000元购房款，现合同无法履行，邓云主张张玉向其返还购房款800000元的诉讼请求，支持。根据双方合同约定，违约方应承担因守约方提起诉讼而支付的律师代理费等相关费用，故邓云主张张玉向其支付律师代理费30000元的诉讼请求，支持。综上，判决：一、张玉赔偿邓云损失1400000元；二、张玉向邓云返还购房款800000元；三、张玉向邓云支付律师代理费30000元。

二审福州中院观点：

张玉与邓云签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效，张玉违约导致合同解除，应承担违约责任，案涉合同约定了违约金550000元，不违反法律规定。违约行为实际发生后，守约方的实际损失与约定的违约金明显不足的，当事人有权请求法院予以调整,但违约金的调整，应当综合衡量合同履行过程中双方履约程度、当事人的过错等因素确定。双方签订案涉买卖合同时，均明知案涉买卖标的物为拆迁安置房，房屋暂不具备过户条件，案涉合同履行过程中可能存在各种不确定因素。因此，双方通过补充条款约定违约情形下的550000元违约金，邓云先行支付购房款800000元，剩余购房款300000元按照合同约定付款条件成就后支付。张玉在履约过程中违约导致案涉合同解除，邓云就张玉违约行为享有债权请求权，并不享有案涉房屋物权权利，一审法院以张玉物权转让合同约定的购房款价格与案涉买卖合同约定的购房款价格的差异直接认定为邓云的实际损失，认定事实及适用法律均有不当，予以纠正。邓云并未举证证明其实际损失数额，综合衡量案涉合同系拆迁安置房买卖、邓云并未支付全部购房款以及张玉存在违约行为等因素，基于公平原则，考虑邓云存在损失，本院酌情调高违约金数额，认定张玉共应向邓云支付违约金1000000元。

综上，改判：张玉应向邓云支付违约金1000000元。

福州律师蔡思斌评析：

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

一审认定买方实际损失即卖方两份房屋买卖合同的差额，二审认为基于买方事先知晓房屋过户可能存在不定因素，认定买方对于房屋无法过户有认识，则其自身并未完全无过错。卖方另售房屋，买方享有请求卖方支付违约金权利，但实际损失不能直接认定为卖方两次出售房屋的价格差额，故酌情认定违约金数额100万元。

众所周知，近几年房价涨幅异常迅猛，2013年的房价同2017年的房价是不可同日而语的。单从本案同一房屋，两次出售的价格，就相差140万来看，可知房价上涨幅度。在此种背景下，卖方再次出售房屋行为系根本违反诚信原则，亦一定程度上扰乱了社会市场经济秩序，此种违约行为应予以抵制，故就笔者看来，本案一审判决相对合理，但二审法院系以合同法的违约金条款所做出的判决无可厚非。

但如果本案从侵权角度出发，则可参考商标法侵权赔偿损失确定原则，我国现行商标法第63条规定：“侵犯商标专用权的赔偿数额，按照权利人因被侵权所受到的实际损失确定；实际损失难以确定的，可以按照侵权人因侵权所获得的利益确定……。适用到本案，买方无法证明其因买方违约而遭受到的“实际损失”时，则以卖方二次出卖房屋所得差额140万作为违约金，方显公平合理。

案例索引：福州市中级人民法院(2019)闽01民终1425号，以上涉及人名均为化名。