改判要点：因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才实施，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的物业费，至2017年10月1日，诉讼时效期间已经届满。本案诉讼时效应从2015年10月1日起算。

案情简介：

2005年10月17日，小白公司与邵江签订《业主公约》，约定小白公司为凯旋花园提供物业服务事宜。

邵江2014年5月1日前每月应交物业费232.47元，2014年5月1日后每月应交物业费263.46元。现邵江2013年1月至2018年10月期间未缴纳物业管理费。2018年4月2日小白公司向邵江寄送《律师函》向邵江催缴物业费、水电公摊和自用水费，2018年4月3日该邮件被拒收退回。

小白公司向一审法院起诉请求：判决邵江向小白公司支付欠缴的物业费17701元、公摊水费480.3元、公摊电费2132.7元、自用水费4106.2元（共计人民币24420.2元）及逾期付款产生的滞纳金。

一审鼓楼法院观点：

小白公司与邵江签订《业主公约》合法、有效。邵江在享受小白公司物业管理服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。关于诉讼时效问题；根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2018年4月2日小白公司向邵江寄送《律师函》主张权利，故小白公司主张的2015年4月之前的物业费已超过诉讼时效，一审法院不予支持。邵江应向小白公司交纳2015年4月起至2018年10月的物业费。判决：邵江向小白公司支付自2015年4月起至2018年10月止欠缴的物业服务费11329元及滞纳金。

二审福州中院观点：

小白公司认为其关于物业费的主张没有超过诉讼时效，因为小白公司于2018年4月2日通知对方缴费，对方不缴费，小白公司才知道自己的权利受到侵害，其已于2019年2月起诉，并没有超过三年的诉讼时效。邵江认为应从小白公司起诉之日倒推三年计算诉讼时效。本院认为，根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外”，邵江自2013年1月起一直未缴纳物业管理费，小白公司应当知道自己的权利受到侵害，而怠于行使权利，应承担相应的法律后果。现小白公司仅能提供证据证明其于2018年4月2日作出律师函对物业费等进行了催讨，4月3日EMS投递时，投递员备注“被拒收”，应视为2018年4月3日邵江才收到缴费通知。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才实施，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”就本案而言，2015年10月1日前的物业费，至2017年10月1日，诉讼时效期间已经届满，不能适用《中华人民共和国民法总则》三年的诉讼时效期限的规定。本案诉讼时效应从2015年10月1日起算。

综上，改判：邵江向小白公司支付自2015年10月起至2018年10月止欠缴的物业服务费9484.56元及滞纳金。

福州律师蔡思斌评析：

本案2018年4月3日业主收到物业公司的缴费通知，一审认为适用3年诉讼时效期间，业主需交2015年4月起至2018年10月止欠缴的物业服务费；二审认为2017年10月1日前的物业费适用2年诉讼时效，故2015年4月至9月的物业费已经过诉讼时效，业主无需交纳。

案例索引：福州市中级人民法院(2019)闽01民终5648号，以上涉及人名均为化名。