平时有客户咨询拆迁安置房能不能买？我的答案一向是否定的，认为买卖拆迁安置房风险极大。一是可能面临出售人欠债被他人申请诉讼保全的风险，二是拆迁安置房权证办理时间较长，中间如房屋升值的，卖家很有可能反悔。当然，如卖家资信较佳的，风险可控的前提下也未尝不可以捡漏。哈，蔡律师以前就买过一套拆迁安置房，虽然中间亦有周折，但也算顺利交易完毕。
本案也是关于拆迁安置房买卖的，买家胆子可不小了，拆迁安置房本身已经存在着风险，还买了不是卖方本人名下的拆迁安置房，且拆迁安置方还已经过世了。所以双方毫无意外就发生争议了。
案情简介：
2016年4月，姚亮、陈金妹将姚清已过世父亲姚忠诚（已逝）名下拆迁房以总价547208元出售给杨素英，合同约定杨素英向姚亮、陈金妹支付30000元作为购房定金，签订合同五日内，姚亮、陈金妹将《拆迁补偿安置协议书》原件等交给杨素英，杨素英再支付姚亮、陈金妹487208元作为购房及定金；待姚亮、陈金妹配合杨素英办理完上述安置房房产过户、变更并取得房屋所有权证和土地使用权证当日内，杨素英支付剩余购房款30000元；姚亮、陈金妹应保证上述房地产符合国家有关法律法规规定，并保证房产产权清楚；姚亮、陈金妹依据国家政策取得安置房产权，办理好房地产权证后，要在一个月内积极提供相关资料，无条件配合杨素英办理完房地产权证过户、变更手续；杨素英与姚亮、陈金妹双方房屋移交后，杨素英对房屋进行装修，此时若姚亮、陈金妹违约，则应双倍返还购房定金460000元和购房款317208元并赔偿杨素英房屋装修款100000元，且杨素英有权解除合同等内容。
合同签订后，杨素英依约向姚亮、陈金妹支付购房款共计526300元。姚亮、陈金妹向杨素英交付讼争房屋。杨素英即对房屋进行装修并入住，现房屋仍由杨素英占用使用。后讼争房屋产权证办理至姚忠义名下，因姚清与姚忠义其他继承人存在继承争议，讼争房屋未能过户至姚清名下，导致案涉合同至今无法继续履行。
本案审理期间，讼争房屋经评估（含装修）市场价值为1485300元，评估价值时点为2021年4月23日。
一审法院观点：
案涉《拆迁补偿安置房转让买卖合同》是杨素英与姚亮、陈金妹的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。姚亮、陈金妹擅自将其父姚忠义房产转让给杨素英，虽属于无权处分的行为，但姚亮、陈金妹的无权处分案涉房屋的行为，并非合同无效的法定情形，故姚亮、陈金妹主张案涉合同无效，一审法院不予支持。现由于姚亮、陈金妹的原因导致合同不能继续履行，无法实现合同目的，杨素英诉请解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，已经履行的部分应当相互返还，杨素英应将案涉房屋退还姚亮、陈金妹，姚亮、陈金妹也应将已经收取的购房款526300元全部返还给杨素英。
因姚亮、陈金妹的无权处分行为导致合同解除，给杨素英造成的损失，依法应由姚亮、陈金妹承担。经评估机构评估讼争房屋（含装修）市场价值为1485300元，故杨素英损失为房屋溢价部分即938092元（评估价1485300元-合同总价547208元）。但是，杨素英明知姚亮、陈金妹在签订合同时并无房屋处分权，而仍与姚亮、陈金妹订立合同，自身也存在过错，应承担相应责任，故一审法院结合合同履行过程中双方的履行程度、过错程度及在签订合同时双方对违约造成损失的可预见程度，酌定姚亮、陈金妹共同赔偿杨素英损失630000元。
二审福州中院观点：
本案中，房屋买卖合同于2010年签订后却至今仍无法办理房屋过户手续，原因在于姚亮、陈金妹的无权处分行为，目前姚亮、陈金妹也无证据证明其可取得房屋的所有产权，故一审对于杨素英关于解除合同的诉请予以支持并无不当。本案中，姚亮、陈金妹在没有处分权的情况下将案涉房屋出卖给杨素英，杨素英在签订合同时应系知道或应当知道，故双方对于合同至今无法履行的过错相当，考虑到出卖人长期占用购房款及买受人亦相应长期占有使用案涉房屋的情况，本院认为根据双方过错程度及公平原则，姚亮、陈金妹应赔偿给杨素英损失469046元。一审认为鉴定费损失应由姚亮、陈金妹予以赔偿并无不当。姚亮、陈金妹上诉主张杨素英长期将房屋出租收取租金根本不存在损失，不能成立，本院不予采纳。
福州律师蔡思斌评析：
这个案件清晰分析了拆迁安置房买卖合同效力及相应的违约责任承担问题。在实务中，拆迁安置方无法过户基本上双方都存在过错，不可能将板子打在一方身上。而赔偿数额通常会根据房屋增值数额、当事人已支付款项、实际居住期限、违约原因等综合认定。
案例索引：(2021)闽01民终8504号，以上涉及名字均为化名。
蔡思斌
2022年10月10日
