福州律师蔡思斌评析：

与常规房产争议不同的是，本案亲戚称房子是买来的，房产证也变更过户了，但法院审查后依法否定了买卖关系。那么在亲戚有房产证的情况下就能认定他是房屋所有权人吗？

法院认为，因不存在真实房屋交易，故房屋过户登记不能产生物权变动效力。别以为手里有本房产证就万事大吉了！不动产权证书只具有初步证明效力，不能直接决定实体所有权，即使办理过户登记也并不等于取得房屋所有权。不动产权属与不动产取得原因相关，本案亲戚称自己是通过交易取得房屋，那么就需要对出卖人是否有权处分、合同是否有效及房产是否过户三个条件进行审查。

案涉房屋为夫妻共同购买，只是登记在女方名下，显然该房属于夫妻共同财产。女方未经男方同意将房屋过户给亲戚，属于无权处分。出卖人为无权处分的情形下，若买受人属于善意取得，仍可获得房屋所有权。但本案买受人为女方亲戚，且双方不存在有效合同，故不构成善意取得。本案只满足办理了过户登记这一条件，亲戚无法就此取得房屋所有权，也就无权凭房产证要求男方搬离并返还房屋。

看完这个案子，蔡律师觉得女方和亲戚的手段实在是拙劣。他们以为偷偷去过个户，房产证上换个名就能把别人的共同财产占为己有了？法律对于物权变动的规则其实很明晰了，他们对外称是房屋买卖，却连个像样的纸质合同都不愿意做，以为光靠个证就能瞒天过海。甚至还敢直接向法院起诉，却又无法提供任何证据，连“谁主张谁举证”这么基本的规则都不明白么？实际现在房产变更登记的法律意义已经在逐渐淡化了，今年施行的《婚姻家庭编司法解释二》第五条也规定了无论房屋是否过户，夫妻双方都可以主张房屋所有权，我们先前也讨论过不少相关案例。

但凡女方和亲戚在动歪脑筋之前，花几分钟咨询一下律师，哪怕自己上网搜索一下相关法规或案例，都不至于闹出这种笑话。在婚姻财产问题上耍小聪明、搞恶意转移，最终只能是搬起石头砸自己的脚。

案情简介；

李强与杨梅曾系夫妻关系，二人于2003年登记结婚，于2024年离婚。陈志系杨梅的亲戚。

案涉房屋系杨梅与李强婚后购买，登记在杨梅名下。2023年3月，李强与杨梅感情不和分居闹离婚，在二人婚姻关系存续期间，杨梅将案涉房屋过户至陈志名下。

李强至今一直居住在案涉房屋。陈志持不动产权证书以房屋所有权人名义起诉至法院，要求李强搬离并返还案涉房屋，排除妨碍。

法院观点：

陈志是否有权请求返还房屋关键在于其是否为案涉房屋实际所有权人。

陈志主张在杨梅处买受案涉房屋，其仅提交不动产权属证书，本案需审查陈志与杨梅之间买卖关系存在与否。陈志主张50万元价格购买案涉房屋，其明确表示无法提供买卖合同，陈述50万元房款支付17万元现金，其余房款由债务抵顶。在法院询问17万元现金支付地点、款项来源，抵顶房款债务由来，陈志均无法作出合理解释。

陈志无法提交购房合同、款项支付无法作出合理解释，与正常房屋买卖交易不符。加之陈志与杨梅之间存在亲属关系，杨梅向陈志过户房屋时处于杨梅与李强分居闹离婚期间，法院认定陈志与杨梅之间房屋交易不真实。因二人之间不存在真实房屋交易，房屋过户登记不能产生物权变动效力，陈志无法取得案涉房屋所有权。因陈志非案涉房屋实际所有权人，其无权要求李强腾退并返还案涉房屋。

案例索引：山东高法2025年3月18日公众号案例