福州律师蔡思斌评析：

本案一审法院认为房屋买受人基于买卖合同而对房屋享有的物权期待权本质属于债权请求权，而房屋抵押权人则对房屋享有优先受偿权，属于法定担保物权，故机械适用了“物权优于债权”原则，认定买受人享有的债权虽优先于普通债权，但仍劣后于担保物权等优先受偿权。

二审法院改判的关键点在于对买受人和抵押权人所享有的民事权益进行了比较和分析。案涉房屋售出先于抵押权设立，买受人已足额支付购房款且实际占有房屋七年。虽然一直未办理过户手续，但原因在于房屋转让人而非买受人。抵押权人作为专业出借人，未对房屋实际占有情况尽到审慎注意义务，应承担风险。故本案买受人就涉案房屋享有足以排除抵押权人强制执行的民事权益，最终改判不得执行案涉房屋。

就本案例来说，买受人实在是被转让人坑惨了。交了购房款一直未能办理过户不说，期间转让人还玩失踪，不管是报警还是诉讼都找不到人。住了七年的房屋险被执行，执行异议和一审通通无果，好在二审得到改判，算是有惊无险，但也徒增了讼累。蔡律师在此给各位购买二手房的提个醒，一定要及时办理过户登记，当下无法过户的也必须时刻紧盯相关进展，如果转让人和本案一样联系不上的，应及时联系法院冻结，避免之后太过被动。

案情简介：

2016年12月31日，李立与林强签订了《房屋买卖合同》，约定林强将其名下位于北京市某902号房屋以275万元的价格出售给李立。双方约定265万房款于签订合同后交付，剩余10万元于房产办理转移登记手续时交付。李立支付265万房款后入住，但由于房屋是回迁房，房产证尚未办理，所以房产过户手续一时无法办理。

2020年4月，李立从周围邻居处得知涉案房屋的不动产权证书已经办理，便联系林强办理过户，但不论是报警和起诉都无法联系到林强，因此房子也就一直没能过户。

2021年，法院对案涉房屋采取轮候查封措施。经了解，林强在房产证下来之后将案涉房屋房屋做抵押向别人借款，因其没有还款，债权人王磊向法院起诉，法院判决后林强没有履行判决，债权人申请了强制执行。

李立向执行局提出了异议，但异议被驳回。随之向法院起诉林强和抵押权人王磊，请求法院对涉案的902号房屋停止执行、解除查封。

一审法院观点：

本案中，李立主张依据上述第二十八条规定排除一审法院对902房屋的强制执行。根据查明事实，王磊依据一审法院作出的（2021）京0112民初16427号民事判决书向一审法院申请强制执行，在该案以及本案审理过程中，均查明王磊系因林强向其借款160万元而在林强名下的902房屋上设立抵押权。一审法院在强制执行过程中查封902房屋，王磊属于对执行标的享有优先受偿权的申请执行人。而根据李立提交的证据，李立确在法院查封前已签订房屋买卖合同并实际居住，其已支付265万元房款，尚未支付的10万元房款系因支付条件未成就，未办理过户手续亦非因李立个人原因所致，且李立主张林强逾期办理过户手续产生的违约金数额已远远超过其尚未支付的房款数额。根据上述第二十七条、第二十八条规定的内在逻辑，案外人作为一般买受人对执行标的物享有第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但劣后于担保物权等优先受偿权。也就是说，第二十七条规定的“除外”内容不包括第二十八条规定的一般买受人的物权期待权。因此，即使李立的主张符合第二十八条规定的情形，其对902房屋享有的物权期待权，也不能对抗王磊因对902房屋享有抵押权而取得的优先受偿权，故李立提出的要求排除对902房屋强制执行的主张不能成立，一审法院不予支持。

二审法院观点：

首先，根据现有证据，李立与林强于2016年12月31日经中介居间签订了房屋买卖合同，签订时间在人民法院查封之前，且现有证据亦不足以证明案涉房屋买卖合同存在无效事由，故可依法认定李立与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

其次，根据李立提交的转账凭证，其在查封和抵押前已支付购房款265万元。关于剩余10万元购房款，已有大兴区人民法院生效判决认为该部分购房款与林强的债相互抵销，林强亦认可收到涉案房屋的全部价款，故应认定李立已支付涉案房屋的全部275万元价款。另根据李立提交的水电等缴费凭证等证据，足以认定李立已实际占有案涉房屋。

第三，关于过户登记的情况。李立关于过户登记的陈述与林强的当庭陈述可以相互印证，又因林强借款导致案涉房屋后续被抵押和查封，林强亦认可未办理过户登记的原因在其自身，故可以认定非因买受人李立自身原因未办理过户登记。

第四，案涉抵押权是否具有优先性。1.案涉房屋出售在先，抵押权设立在后。在此前提之下，王磊在明知涉案房屋有承租人等可能影响抵押权实现的情况下，仍选择不进行现场勘察。由此可见，王磊在办理抵押登记前并不关注涉案房屋是否存在出租或出售的情况，即涉案房屋是否出租或出售不影响其与林强签订民间借贷合同和办理抵押登记。王磊的的上述行为与林强表示在借款时已告知借款中介房屋已出售的说法存在一致性，故王磊在办理抵押登记前明知涉案房屋存在其他权利人这一事实具有高度可能性。2.根据李立提交的王磊其他诉讼情况来看，2016-2022年间，王磊共涉及七件民间借贷相关案件，约定月息在1.3%-3%之间。从上述诉讼情况来看，王磊存在以自然人身份长期、多次从事有偿民间借贷的行为，其不同于普通的出借人，应具有更强的风险识别能力和更高的审慎注意义务。王磊办理抵押前未对案涉房屋进行现场勘察，未尽到审慎的注意义务，应承担由此产生的风险和后果。3.虽然涉案房屋系二手房，但基于北京市房屋交易的特点，大量购房人在首次购房时亦会选择购买二手房用于居住。而从现有证据来看，案涉房屋也确系李立名下唯一住房，涉案房屋与李立的生存利益密切相关。综上，案涉抵押权因上述原因在本案中不具有优先性，李立在本案中对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，李立的上诉请求成立，本院予以支持。

案例索引：(2023)京03民终14574号，以上均为化名。