更换老旧小区电梯属于建筑物附属设施改建、重建事项，一般来说需要业主代表大会或业委会进行组织推动。如果小区没有业主代表大会和业委会，业主该如何行使共有权呢？近日，广东省广州市中级人民法院审结了一起业主自发组织更换新电梯的案件，判决未付款的业主支付相应的分摊费用。

广州某小区的涉案楼栋于1999年交付使用，该楼栋共25层，192户住户共用2台电梯。电梯具备特种设备使用证明，维保单位为某电梯工程有限公司，该公司曾于2021年8月出具的《电梯保养统计损坏检查记录》载明：2台电梯存在主钢丝绳磨损、更换限速器不符合年审标、编码器故障记录脉冲误差曳引轮有磨损、电梯主机刹车鼓磨损老化待更换、变频器系统不稳定等问题，认为涉案电梯部分电子器配件老化、已达需要更换年限。

2021年起，陈某、刘某等多名业主自发组织小区业主集资更换电梯，并在公告栏、大堂电梯旁、小区大门等区域公示更换电梯方案、比价情况、分摊费用等资料。

更换电梯前，144户住户参与了表决，其中136户明确表示同意更换电梯，参与表决的住户专有部分面积占全部专有面积的75.7%。截至签订更换电梯合同前，共有159户业主支付了分摊费。随后，又有一些住户陆续补交了分摊费。目前，该小区的其中一台电梯已经更换完毕，经检验合格后，由已交费的业主实行刷卡使用。

因分摊费用事宜协商未果，陈某、刘某向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求19楼业主黎某、23楼业主黄某等未交费业主承担更换电梯分摊费用。

法院审理后判决黎某、黄某等业主根据所住楼层的不同，支付4000余元至6000余元不等的更换电梯分摊费。黄某不服一审判决，提起上诉。

广州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

电梯设备是实现房屋居住功能的附属设施，涉及业主生命安全与出行。本案牵涉老旧小区业主自发组织更换电梯所存在的实体争议和程序争议，主要要看该行为是否符合必要性、合法性与合理性三个条件。

首先，本案法院在缺乏国家标准的情况下，通过对电梯行业中有关老旧电梯的使用年限、折旧情况、故障问题、处理成本等内容加以详细分析，确立以业主生命安全与出行便利为考量标准，认定更换涉案老旧电梯确有必要。

其次，针对更换电梯的合法性问题，本案的特殊之处在于该小区没有业委会，也难以召开业主大会，此时原告通过一对一沟通、公告等形式征求楼栋全体业主意见，获得绝大多数业主的授权或同意，且绝大多数业主以缴费的行为对该方案予以实际支持。原告已经履行公示程序，保障了绝大多数业主的知情权，符合法律规定的程序性要求。陈某等人自发组织其他业主共同集资更换电梯，是《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第七项规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”情形。根据该法律规定，业主在共同决定对建筑物及其附属设施加以改建、行使业主共有权时，需经专有部分面积和参与表决人数“双四分之三”的业主表决通过。该小区参与表决的住户专有部分面积占全部专有面积的75.7%，同意更换电梯的住户占参与表决住户的94.4%，表决过程及结果符合上述法定要求。

最后，关于更换电梯的合理性问题。由于老旧小区楼栋更换电梯事宜牵涉利益主体众多、组织难度大、实施成本高、持续时间长，需要大量的人力、物力。而陈某等人作为涉案楼栋的业主，自愿组织其他业主共同自行更换老旧电梯，保障住户生命安全、便利生活出行，无疑是值得充分肯定的利他行为，具备合理性。

综上，对于陈某等人要求其他未付款业主承担相应的更换电梯分摊费的请求，于法有据、于情合理，法院予以支持。

法官提醒，邻里和睦、和谐友善是社会主义核心价值观的重要体现，希望广大群众在遇到此类纠纷时，能够相互理解，友善解决邻里纠纷，共同营造住有所居、居有所安的社会氛围。

来源：人民法院报 2025年4月19日