借名买房下的权利归属之争||商品房买卖合同福州律师分享

【案情】

赵某与吴某系夫妻关系，赵某某系二人长子，赵某玲系二人女儿，叶某系赵某某妻子。2010年9月30日原告赵某玲与新城公司签订《商品房认购书》，经赵某某和叶某银行卡转账10万元支付定金，相关发票付款方名称系赵某玲。2010年10月3日通过叶某银行卡转账支付预售定金182122元，发票付款方名称则为赵某。2010年10月3日赵某作为买受人签订《商品房买卖合同》。涉案房屋通过银行贷款63万元，之后按揭还款均通过赵某银行卡偿还。2015年4月涉案房屋办理产权证，登记权利人为赵某、吴某。

2009年朱某与赵某及案外人张某合伙经营挖掘机，2010年5月，朱某与赵某产生纠纷。2012年底朱某起诉赵某，法院判令赵某偿还朱某合伙转让款28万元及利息。2015年朱某提出执行申请，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后赵某玲提出异议，该院执行裁决庭裁定驳回赵某玲异议请求。

赵某玲遂提起执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的查封、拍卖等强制执行措施并确认房屋的所有权归原告赵某玲享有。

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【分歧】

借名买房行为是因为实际出资人不符合某种资格，或是不方便以本人的名义购房时,与登记名义人约定借用其名买房,将房屋登记在出名人名下,但仍保留房屋的使用权限。借名房屋的权属变动形式不满足物权法对房屋权属的形式要求,造成法律层面的产权人和实际层面的产权人不一致的形态,从而引起诸多纠纷。目前问题在于，对此类纠纷的处理，法律并没有提供清晰的裁判规则供实践参考,给法官适用法律造成极大困惑,导致了标准不一的裁判可能。对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，主要存在两种意见。

第一种意见认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记不具有原因行为基础，故而导致登记权利状态与真实权利状态不一致，此种情况应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。这种观点被称为“物权说”。

第二种意见认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故登记权利人是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋的所有权。这一观点被称为“债权说”。

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【解析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

首先，对于该类纠纷的处理，本质上应取决于对物权关系和债权关系的区分以及不动产登记在该法律行为中的认识。借名买房关系中，实际存在两个合意：一是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人与第三人之间达成的房屋买卖，并据此向登记机关表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下是一致的，但在特定情形下则出现分离。就本案而言，涉案房屋登记在第三人赵某名下作为执行标的，赵某玲提出异议认为房屋系归其所有。假设赵某玲亦同样系履行义务人，则其相对应的权利人就无法执行登记在本案第三人赵某名下的涉案房产，该房产将形成权利真空，严重影响正常的交易秩序。

其次，因我国物权法就不动产的交易以登记为要件，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生物权效力。房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了特定的债权债务关系，该约定仅具有债权效力。被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。

再次，我国物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该规定从外部关系的角度阐述不动产争议的处理规则，即在存在其他交易主体的外部关系中，不动产物权登记发生公信力，其功能在于保护交易安全，即交易主体合理信赖利益的安全，亦即交易者根据一般的判断标准，在外观为正常的条件下进行的交易行为，其期待利益应受法律保护。具体到本案中，即便赵某玲借名买房事实存在，但借名人只享有对登记权利人的债权，并不对涉案房屋享有所有权，故其在本案中的主张不能得到法院支持。

（作者：张 衡；单位：江苏省徐州市铜山区人民法院）