关键词：农村房屋买卖、无效、拆迁、返还原物
案情简介：
2014年7月3日，原告钟锻炼与被告陈怀璧、钟志东签订土地产权房屋转让协议，该协议约定：原告将坐落于安溪县官桥镇西大路旁房屋（共壹层，房屋结构为石混结构，建筑用地面积150平方米，房屋用途为居住）转让给两被告，转让金额为340000元，双方对该转让协议已实际履行。同年安溪县官桥镇政府开发需要，对该房屋进行拆迁并安置，安置补偿因原告的转让（主物房屋转让，从物水井、果树等也一并转让）转移由该房屋实际所有人被告钟志东等获得。庭审中还查明原告钟锻炼当初取得集体土地建设用地使用证户籍在福州，而非安溪县官桥镇官桥村村民。钟锻炼向一审法院起诉请求：确认原、被告于2014年7月3日签订的《土地产权房屋转让协议》无效，被告从拆迁安置部门获得的全部拆迁安置利益归原告所有，并归还集体土地建设用地使用证，本案诉讼费由二被告承担。
法院观点：
一审安溪县人民法院：
根据土地管理法规定，农村宅基地虽不能随意转让，但原告钟锻炼与被告陈怀璧、钟志东签订的土地产权房屋转让协议仅为地上房屋，根据地随房走的原则，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，且原告也非安溪县官桥镇官桥村村民，又该土地产权房屋转让合同已经实际履行，故被告陈怀璧、钟志东成为该房屋的实际所有人并据此获得拆迁补偿利益并无不妥，原告主张该合同属无效合同缺乏法律和事实依据，因此对原告的诉讼请求不予支持。
二审泉州中院：
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。”《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”本案诉争房屋的土地性质属农民集体所有的土地，且房屋转让合同的受让人陈怀壁系官郁村村民、钟志东系善坛村村民，都不属于诉争房屋所在地安溪县官桥镇官桥村集体经济组织成员，审理中，经本院向房屋所在地的安溪县官桥镇官桥村村民委员会调查，该村民委员会证实双方之间的房屋转让行为未征得集体经济组织同意，故双方之间签订的《土地产权房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确定为无效。合同无效后，双方依据该合同取得的利益，应当予以返还，因此，陈怀壁、钟志东应将依据双方签订的《土地产权房屋转让协议》而取得的诉争房屋及土地使用权证返还给钟锻炼，但鉴于本案诉争房屋已被征用拆迁，拆迁安置补偿涉及多项补偿项目，有的补偿项目属原房屋、土地使用权人享有，有的补偿项目属拆迁时的住户享有，而本案审理中，双方当事人均未能提供拆迁安置部门发布的安置补偿方案，故对钟锻炼要求确认诉争房屋、土地因被征用拆迁而获得的全部拆迁安置利益归其享有的诉讼请求本案不作处理，钟锻炼可基于双方签订的《土地产权房屋转让协议》无效向拆迁安置部门主张安置补偿权利。本案诉争房屋的集体土地使用权证在被征用拆迁时已由拆迁安置部门收取，故对钟锻炼要求返还集体土地使用权证的主张亦不予支持。
福州房产律师蔡思斌评析：
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。”
《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
案涉房屋属在农村集体所有土地上建造房屋，出卖人将案涉房屋出售给非本级及经济组织成员的，不具有法律效力。本案房屋买卖合同被认定为无效，但是案涉的房屋已实际征收拆除，不能返还，出卖人可向实际领取征收补偿权益的买受人要求返还相应权益，但拆迁补偿权益中涉及到多项补偿项目，有的补偿项目属原房屋、土地使用权人享有，有的补偿项目属拆迁时的住户享有，在返还时应注意区分，而非全部返还。
案例索引：
泉州市中级人民法院（2016）闽05民初4123号 “见《王小妹与福建汉洋房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书》（审判长黄蕴真，审判员庄丽娜，身旁元谢火生），载《无讼案例》（2017.6.9）。
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