房地产市场多年来一直是广受国人欢迎的投资渠道之一。特别是在过去一两年，趁着房价的不断走高，购入房产在高价时迅速抛出即可获得高额增值回报。而在国内房地产交易市场中，谁最能掌握市场风向标，谁又能迅速找到交易对象呢？显然是房地产经纪服务机构即中介公司。近些年，在房地产价格持续走高的局势下，各地均出现了各式各样的中介公司，甚至于一些中介人员注册多家房地产经纪公司，然后以个人身份买入再迅速转售赚取差价的情况。而对于卖方而言，其房屋会被中介相中，往往意味着低于市场行情、有利可图。在双方对市场行情了解不对等，中介未如实披露身份导致其立场有失中立，势必损害卖方即委托人的利益。

一、《房地产经纪管理办法》早就对房地产经纪服务机构及人员承租、承购自己提供服务的房屋作出了限制规定

中介人员这种买入、卖出的炒房行为，是不是就是一本万利，人人可以效仿呢？根据《房地产经纪管理办法》第二十一条：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；”及第二十五条：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；”房地产经纪机构和房地产经纪人员若要承租、承购自己提供经纪服务的房屋的，应当如实告知并征得委托人同意。也就是说，为了规范房地产经纪服务行业，《房地产经纪管理办法》已经对房地产经纪机构、房地产经纪人员可能承租、承购自己提供服务的房屋的情况作出了规定。但是，如若违反该规定的，根据《房地产经纪管理办法》第三十七条：“违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”也仅是受到相应的行政处罚而已。而相对于这种轻微的处罚，显然在高利益回报面前，还是会有很多经纪服务机构或经纪服务人员明知不可为而为之。

而且，经纪服务机构或人员隐瞒身份，购买自己提供经纪服务的房产后在售出的行为即便因违反《房地产经纪管理办法》规定而受到罚款等相应的行政处罚，这种处罚对于出卖人即委托人而言，并不能起到任何的保障功能，委托人因此遭受的损失也并不能得到赔偿。

二、委托人可以通过主张合同无效或可撤销维护权益

笔者针对此类案件在实务中的处理结果进行相关裁判文书的搜索后发现，卖方的救济途径主要有三种角度：第一种观点认为，从合同成立的角度，因中介的真实意思表示并非购买房屋，即双方没有达成真实的意思表示，买卖合同不成立，第二种观点认为，中介与买家恶意串通，损害卖方合法权益，合同无效；第三种观点认为，从欺诈的角度，中介和卖方恶意串通欺诈卖方，依照《合同法》五十四条撤销合同。

（一）2017年，天津滨海新区法院塘沽审判区曾对17个房屋买卖合同纠纷案件，认定合同不成立

在17年，这种现象开始有所改变，天津滨海新区法院塘沽审判区对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为并认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。

如在天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初20037《李双与陈建农房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》中，法院认定：“原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》虽系当事人真实意思表示，但因原告在庭审中陈述，签订合同前未勘察过房屋，当时签订三方合同时未签名，这些行为有悖于一个正常购房人的行为，故原告非真实购房人，购买涉诉房屋不是原告的真实意思表示，合同无需解除。”

（二）恶意串通，合同属无效民事法律行为

实务中，亦有案例认为此种情况属于中介与买家之间恶意串通，有意隐瞒身份，损害卖家合法权益。并依据《民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的；以合法形式掩盖非法目的的。”认定合同无效。

如在广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4779号《何凤英与邓春燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》中，法院认为：中介方邓某及买方杨某丙、李佑穆共同向何凤英隐瞒其之间的身份关系这一重要交易事实，损害了何凤英正确判断涉案房屋市场行情、自主选择合适的交易对象、交易时机等交易利益，使何凤英在信息不对称且不公平的交易地位下签订《房屋买卖合同》，作出将涉案房屋出售给杨某丙、李佑穆的意思表示，故原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款的规定，认定上述《房屋买卖合同》应属无效民事法律行为正确。

（三）中介与买家构成欺诈，合同撤销

对于前两种观点而言，亦存在着争议，一方面，以购房而非炒房为由主张合同不成立，举证存在一定的难度。在天津的17个案例中存在着明显的情况便是中介并未实际看房等行为，但实务中中介未必均如此。所以该点在举证上存在着较大难度，特别是在当下“以名查房”受限的情况下，卖方很难有切实的证据证明买家就是“炒房”。另一方面，有观点认为《民法通则》第五十八条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”中的“第三人”并不包括合同向对方，而《房地产经纪管理办法》的规定并不属于“法律、行政法规的强制性规定”，不能满足《合同法》第五十二条中 “违反法律、行政法规的强制性规定的”，因此并不能适用。

在笔者近期代理的两起类似案件中，在搜寻相关法律及案例整理的基础上，笔者向委托人提出以欺诈为由主张撤销的方案，最终福州中院均支持撤销房屋买卖合同主张，成功维权。撤销合同法律依据为《民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第67条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”

基于《民法总则》对该条款的修改，对于请求撤销的主体由《民法通则》的“受损害方”更改为“受欺诈方”，如此请求撤销一方无需证明受到具体损害事实，只要是受欺诈即有权请求撤销。福州市中级人民法院在审理时，亦认为受欺诈方请求撤销合同，并不以造成实际损失为前提；并认定双方存在串通行为，中介公司违背职业规范、偏离中立立场，依照《民法总则》第一百四十八条规定撤销了合同。

如笔者办理的福州市中级人民法院（2018）闽01民终7252号《刘某某、吴某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》中，法院认为：基于刘某某的特殊身份，可以认定在《房地产经纪合同》签订、履行过程中，刘某某、某房产公司存在串通行为，某房产公司违背职业规范，偏移中立立场。《民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”受欺诈方请求撤销合同，并不以造成实际损失为前提。本案中，刘某某与某房产公司故意隐瞒刘某某特殊主体身份，使吴某某在违背真实意思的情况下签订《房地产经纪合同》，吴某某请求撤销诉争《福州市房地产经纪合同》及《补充协议》，应予以支持。

提示：现实生活中，中介炒房会有如下几类情形：一般会约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为方便让实际买房人看房；同时还会约定允许过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户；或是不会像正常购房人一般进行实地看房等。当卖房人陷入炒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违金等。当事人在进行房屋出售时，应当提高自身的警觉，避免陷入圈套。