由于限购或者隐瞒个人财产等因素，常有人借名购房，将房产登记在他人名下。正常情况下借名购房都会选择关系比较密切的亲友，避免风险。但如遇人不淑，选人不当，则被借名人有可能会反向侵占实际购房人的权益，人性有时根本经不起考验的。三明市区就有这样一宗案例，借名购房结果借出三场官司，各方可谓精疲力尽，悔恨当初呐！

案情简介：

林芳欲购买房屋，其时林芳与丈夫陈强欲离婚，因不想让陈强知晓此事，林芳便同关系非常密切的朋友罗大明协商，借罗大明的姐姐罗小美之名买房。

2012年9月18日，林芳与案涉房屋出卖人肖华、中介签订《房屋买卖合同条约》，后林芳让罗小美在该买卖合同落款乙方处（买受人）补签名字。合同签订后，林芳委托简鸿轩支付购房全款。

2012年12月7日，林芳与陈强登记离婚，离婚协议未涉及案涉房屋。后林芳为解决孩子读书问题，便将案涉房屋交由陈强管理。陈强支付物业费、水电费并出租给他人使用。

第一场官司：2013年4月17日，案外人陈轩昂（林芳朋友的亲戚）向银行贷款80万，林芳将其名下的房屋及罗小美将案涉房屋为该借款提供抵押担保，并办理讼争房屋抵押登记手续。因陈轩昂未按期偿还银行贷款本息，银行起诉，后双方达成调解协议，银行对案涉房屋享有优先受偿权。因陈轩昂未按调解协议偿还贷款本息，银行申请强制执行。

2017年3月，陈强将讼争房屋腾空并将钥匙交给银行的工作人员。同年4月5日，罗小美以为有机可乘，遂自行更换新锁占有使用案涉房屋。

第二场官司：此后，罗小美倒打一耙，于2017年6月2日起诉陈强要求其支付2015年2月5日至2017年4月4日房屋占用费每月2500元共计65000元，同时并将林芳列为第三人。历经两审，法院均认为案涉房屋的实际产权人系林芳、罗小美未能提供充分证据证明其为案涉房屋的真实权利人，对其要求陈强支付房屋占用费的诉讼请求，不予支持驳。

第三场官司：经上一场官司后，林芳开始紧张了，担心后续罗小美还会有其他损招，也顾不上隐瞒个人财产了，遂和前夫陈强联合起诉罗小美，要求法院确认案涉房产的实际权利人是陈强和林芳。

本以为板上钉钉，可一审却输了

三明梅列区法院认为：

案涉房屋不动产权属证书记载罗小美为所有权人，陈强和林芳主张其为该房屋的真实权利人，应当承担举证证明责任。因买卖而取得所有权的房屋，认定该房屋的真实权利人，应当以谁支付购房款为主要前提条件。林芳和陈强未能提供购房款项往来关系及挂名买房的证据，未能形成完整证据链，无法证明案涉房屋的真实权利人为陈强和林芳，故驳回诉讼请求。

二审从房产交易过程及前述案例分析判断，认定为借名购房

二审三明中院认为：

房屋买卖合同缔结前的磋商由林芳与出卖人进行，罗小美未参与该过程；林芳依约付清购房款；案涉房屋产权长期由林芳、陈强管理使用和收益；房屋的权属证书、买卖合同、发票等资料由陈强、林芳持有；罗小美以其名下的案涉房屋为素不相识的案外人陈轩昂提供抵押担保。此外，罗小美诉陈强、蔡鸿萍、林芳支付房屋占用费纠纷一案，民事判决生效后，罗小美并未继续寻求法律途径以实现其诉求，对如此可观的房产价值及其收益态度淡然，与通常意义上的实际权利人表现迥异且未能做出合理解释。

基于以上分析，本案双方当事人之间虽无书面协议，但客观上存在借名买房的约定，且该约定不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，故本院依法确认陈强、林芳对案涉房屋实际享有权益。

蔡思斌律师评析：

借名买房，实际购房人实质上存在很大风险。规避败诉风险的手段可以采取借名人与被借名人事先签订合同的方式，将双方的真实意思以白纸黑字的形式确定下来，或是以录音录像的形式确定借名买房的事实，抑或是寻找两个无利害关系的人作为证人知悉双方的合意，生讼时可出庭作证。

被借名人已登记在房屋权属证书之上，借名人主张其为房屋真实权利人，除了通过不动产登记机关进行物权更正登记，还可以向人民法院提起确认之诉。确认之诉提起后，不动产权属证书作为书证存在，但其只是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，此种权利推定力与实体权利归属并不直接相关，法院会根据当事人提交证据并结合案件具体情况明晰真实权利人，确认不动产实际权益归属。

案例索引：三明市中级人民法院（2019）闽04民终1922号

以上当事人为化名。

蔡思斌

2020年3月27日