改判要点：决定共有和共同管理权利的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。个别业主就业委会决定的物业管理用房的使用与管理事项提出撤销诉讼请求，法院可依法驳回

案情简介：

刘佳佳系A小区业主。2014年6月A小区首次业主大会选举产生业主委员会。而后小区业委会作出决议，决定将物业楼二层一半面积出租作为少儿培训中心(机构)，对小区内业主服务。2014年12月，A小区业委会作为出租方与承租方B公司签订《租赁合同》，约定物业服务中心二层一半出租给B公司使用，租期10年。后刘佳佳以B公司的行为违反建筑规划为由，将A小区业委会及B公司诉至法院。

一审鼓楼区法院观点：

一审法院根据证据材料认定A小区业主大会及业主委员会的组成合法，业主委员会有权管理小区公共事务。刘佳佳为依法登记取得A小区房屋所有权的人，享有业主身份，有权就他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，请求排除妨害、恢复原状。

二审福州中院观点：

本案案涉物业管理用房应属于全体所有权人共同共有和共同管理，对于该物业管理用房的处分应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。刘佳佳对案涉物业管理用房是否用以出租的意见与A小区业主委员会相悖，但其作为单一业主不能代表双过半业主的利益以避免业主间对公共设施管理存在分歧，故刘佳佳提出拆除公共设施的相关诉讼请求最终被驳回。

评析：

本案中，业主委员会的成立条件与程序均符合法律相关规定，大会经全体表决后直接将物业管理用房出租给B公司的做法亦合规定。物权法中，明确规定了业主的建筑物区分所有权，其中第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”案涉的物业管理用房，为刘佳佳与其他业主共有，但此处应注意到，出租案涉用房的行为主体即为业主委员会，而不是刘佳佳个人。对此，应依照《物权法》第76条之规定：“下列事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项…决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因案涉物业管理用房应属于全体所有权人共同共有和共同管理，故依此规定，刘佳佳一人并不能代表双过半业主的利益以避免业主间对公共设施管理存在分歧，故其对小区内物业管理用房的使用与管理并无相关诉讼请求终被法院驳回。《物权法》第78条规定了业主大会、业主委员会决定效力：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”结合本案中刘佳佳的诉求，若其有证据证明业委会对物业管理用房的出租行为侵犯其自身合法权益，才可请求行使相应的撤销权，且结合《合同法》中关于撤销权的相关规定，刘佳佳应当自知道或应当知道自身合法权益被侵害之日起一年内行使撤销权。

案例索引：(2019)闽01民终3403号，以上涉及人名均为化名。