改判要点：《商品房买卖合同》已约定“买卖双方对商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定”，买受人仅以开发商未提供《住宅工程质量分户验收表》为由认定房屋存在质量问题，不予支持。 

案情简介：

2014钱文亮、张琳与中蓝公司签《商品房买卖合同》，约定购买某小区商品房，交房时间为2015年12月1日。2016年8月31日，中蓝公司与钱文亮、张琳签订《延期交房协议书》约定将交房时间延期至2016年12月31日。2016年9月底，某小区商品房19户业主陆续就涉案房屋施工缝存在不规则裂缝、渗水等质量问题之前就向平潭综合实验区交通与建设工程质量安全监督站投诉。该监督站于2016年11月21日发函要求中蓝公司限期查明原因、出具修复方案并于2016年11月30日予以修复。2017年1月23日，中蓝公司发出《入伙通知书》通知钱文亮、张琳交房。钱文亮、张琳于2017年2月12日向中蓝公司发出《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，以涉案房屋存在裂缝、渗水等质量问题，拒绝收房。嗣后，钱文亮、张琳遂提起诉讼要求中蓝公司支付逾期交房补偿金及违约金。审理期间，中蓝公司一直无法提供《住宅工程质量分户验收表》等涉案房屋验收合格资料。

一审平潭法院观点：

双方签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月1日，后双方协商签订《延期交房协议书》将交房时间最终延至2016年12月31日，并约定逾期交房应承担违约责任的标准。中蓝公司抗辩称2017年1月23日已发出《入伙通知书》通知钱文亮、张琳办理交房手续，钱文亮、张琳因涉案房屋存在质量问题发函明确向中蓝公司表示拒绝收房且事实上也并未收房。根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》，中蓝公司提供《竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，但始终无法提供对涉案房屋进行质量分户验收并出具的《住宅工程质量分户验收表》，无法证明涉案房屋质量合格符合交房条件，因此，应认定中蓝公司对涉案房屋至今尚未交房。

二审中，中蓝公司向本院提交一组证据：1.门窗、护栏及扶手、玻璃工程质量分户验收记录表；2.卫生间与厨房、墙体、外窗、顶棚与屋面防水工程质量分户验收记录表；3.安装工程分户验收质量记录表；4.室内墙面、顶棚面层工程、烟囱道、排气道与穿墙预留管工程质量分户验收记录表；5.室内空间尺寸、室内楼地面分户验收记录表。证明案涉房屋已通过竣工验收。

二审福州中院观点：

本院认为，本案争议的焦点为中蓝公司通知钱文亮、张琳办理交房手续时，讼争房屋是否符合合同约定的交房条件。讼争《商品房买卖合同》第八条约定，中蓝公司应于2015年12月1日前将具备经竣工验收合格、消防验收合格等条件的商品房交付给钱文亮、张琳使用。《商品房买卖合同》附件六第八条约定验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方做好记录，出卖人按照协商确定的时间完成整改，但不承担延迟交楼责任。买卖双方对商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论属于主体质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。综合分析钱文亮、张琳一审提交的《质量问题的函》等有关房屋质量方面的证据，案涉房屋质量存在一定瑕疵，但钱文亮、张琳没有举证证明其曾向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，故其认为中蓝公司交付的房屋未达到交付条件的抗辩理由不能成立。结合二审期间中蓝公司提交的证据，一审判决关于中蓝公司未提交《住宅工程质量分户验收表》，无法证明案涉房屋质量符合交房条件的认定与事实不符，本院予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

本案原告诉求为要求开发商支付逾期交房补偿金，因此案件的争议的焦点为房屋何时符合交房条件，一审法院认为依据住房和城乡建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，中蓝公司必须提供《住宅工程质量分户验收表》才能够证明房屋质量合格符合交房条件。而二审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定“买卖双方对商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定”以及中蓝公司二审时提供的证据，认定房屋仅是存在质量瑕疵，因此应当由钱文亮、张琳承担房屋存在质量问题的举证责任，而不是依据《住宅工程质量分户验收表》判断房屋质量是否符合交房条件。

从本案中可以看出，相较于部委规章，在民事领域某些时候法院更加尊重当事人的意思自治即《商品房买卖合同》对双方的争议问题具体如何约定，因此购房者在签订《商品房买卖合同》时必须仔细阅读每一个条款，防止发生争议时被合同条款所“坑”。

案例索引：(2019)闽01民终4940号，以上涉及人名均为化名。