纵观改革开放三十多年，由于经济体制和社会形态的转变，中国大陆存在着一部分因房地产市场爆发性增长而积累了大量不动产的高净值群体。而在中国传统安居乐业的文化影响下，这些高净值群体名下的私人豪宅往往不止一处，这种房产在高净值群体的资产列表中均带来了价值不菲的收入，其在满足高净值群体居住需求的同时，也产生了一定的金融属性。因此，越来越多的高净值群体期望通过信托的方式对自持的房产进行财富管理。
本次文章将为您一一解析房产信托的概念，分配方式及主要功能，并基于对现阶段房产信托发展壁垒的探讨，结合现有制度环境和市场成功经验，介绍房产信托目前较为普遍的业务模式。
1. 受托人根据信托协议约定将房产变现
该分配方式要求委托人在设立家族信托时，在信托协议里提前约定好一个特定的房产出售触发条件。例如，当房产价值达到某个特定金额后、或在委托人去世多少年后，受托人将房产在市场上卖出以换取现金，该部分现金按照信托协议规定，继续在信托内进行投资管理或向受益人定向分配。
2. 受托人根据信托协议约定将房产指定过户
该分配方式要求委托人在设立家族信托时，在信托协议里提前约定好一个特定的受益人触发条件，例如，当受益人多少岁或达成某些特殊成就时，受托人将房产以相对平价的方式转让给受益人。实操中，受托人通常会建议委托人在信托协议中约定给符合上述触发条件的受托人分配一笔信托利益来作为房产过户的过桥资金，以对冲房产过户时的一系列金融风险。
3. 受托人通过家族信托长期持有房产
该分配方式要求委托人选择房产长期由受托人在家族信托内管理，只对其产生的租金等收益根据信托协议向受益人进行分配，以此确保相关房产世代留在家族中，而租金等相关收益则用来世代造福家族成员。实务中，如该房产具有特殊纪念意义或具有一定的文物价值，则委托人通常会考虑这种分配方式。
1. 资产隔离
众所周知，房产自身的发展历程中本就伴随着大量泡沫。但作为一种资产证券化产品，房产信托利用信托架构设计，可有效形成强大的风险隔离机制，通过信托的独立性建立起资产防火墙，将房产的交易风险以及债务风险进行有效隔离。由此，委托人、受托人以及受益人的其他债务风险、破产风险等会和该房产信托资产泾渭分明，这也将大大提高房产运营的效率，保证了房产本身的安全性。
2. 婚姻风险隔离
一旦婚姻关系发生破灭，离婚大战往往都围绕财产而展开。若未提前对婚姻资产做规划，经历一次失败的婚姻，将直接意味着至少50%的财富减少。而设立房产信托后，房产由信托公司持有，不属于委托人、配偶或子女中的任何一方，因此避免因委托人或其子女后代离婚而导致相关房产被分割的风险。
3. 避免继承纠纷
人们常说，意外和明天，我们永远不知道哪个先来。对于“创一代”而言，一旦发生意外，房产可能因未根据自己意愿做适当安排，导致家族成员为争夺该房产再开战、决裂、对簿公堂，不仅家人心力交瘁费时费力，房产也可能发生损耗或被转移的风险。对于房产不便分割或多子女家庭，客户可以将房产放入家族信托，房产信托可以让受益人按时得到信托分配或全部信托财产，而避免因事后遗产继承纠纷带来的财富缩水、资产信息曝光以及亲人反目等不良后果。
4. 避免后代挥霍
高净值群体都想给子女及其后代富裕且无忧的未来，但若不对财富提前进行安排，子女及其后代将可能违背其意志而对其财富进行挥霍和处置，这不仅会导致自己多年积累的财富缩水，还无法保证子女及其后代继续享受更高品质的优渥生活。而设立房产信托后，根据信托合同约定，受益人仅可享受信托利益，在非特定情况下，他们不能处置房产，从而可以降低子女及其后代将房产肆意变卖、挥霍财富的可能性。
事实上，即使房产信托业务已成为新一代“蓝海”，当前信托业内绝大部分家族信托的信托财产仍是以金融资产为主。这是因为房产信托的发展暂受制于我国大陆信托登记制度的不健全、信托税制的缺失等因素，因此业务落地难度较大。
1. 登记制度的缺失
根据《信托法》第十条的明确规定，“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”因此，如果房产作为信托财产，我国相应地对于房产信托亦将采取严格意义上的“登记生效主义”，即房产信托必须进行信托登记才可生效。
然而，《信托法》颁布后的漫长时间里，信托更多是作为直接融资的金融工具，现行信托市场着力发展的主要也是营业信托，就家族信托部分，信托主管部门至今也没有制定《信托法》规定的具有可操作性的信托登记配套制度。
由于没有信托登记配套制度的支撑，需要物权转移登记的房产类信托的发展自然就受到了极大制约，这也是我国目前家族信托设立鲜见以房产为信托财产，而几乎都以资金形式设立的根本原因。
2. 受托人的多种经营风险
房产信托实现财产权与管理权的分离是通过将房产直接转入信托公司名下的方式来进行的，而作为受托人的信托公司在管理房产过程中不可避免需要面临房产开发、运营、管理过程中出现的政治风险、市场风险、信用风险、经营风险等，这就要求受托人在房产信托的运行过程中就要提前预设一些风险防范措施来规避或转嫁风险，或通过风险控制措施来限缩风险，这对信托公司的资产管理能力来说也是巨大挑战。
a. 信托财产的清点与维护
对于以房地产事业起家的高净值人士来说，不动产信托中可能出现不动产种类繁多、数量庞大的情况。因此，需要对该类信托财产按照不同的资产种类、资产状况、处置方案等信息进行分门别类地清点与统计，以方便后续的日常管理和决策工作的进行，为信托资产管理打好坚实的基础。
倘若不动产具有一定的历史价值或人文价值，委托人设立不动产家族信托可能并非想要通过传统的出租、出卖该不动产的方式来获得收益，而是基于不动产的特殊意义，希望交由受托人维护、打理来实现保全与传承的信托目的。此时，受托人需要根据信托文件的约定，对不动产进行日常维护或修护工作，例如：不动产合法持有、房屋外观维护、建筑修缮、房屋内部修整、清洁打理等。上述特殊的事务类管理工作，可由受托人自行完成，也可以由受托人聘请的专业人士协助完成。
b. 信托财产的开发
当委托人将其持有的土地或相应权利设立信托时，可在信托文件中约定受托人有权对该片土地进行开发。
但根据我国土地相关的法律法规，土地归国家所有或集体所有，土地流转存在一定限制。因此，现阶段土地相关信托的推进还是会受到一定阻碍的。
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《土地管理法》第十条
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务
《土地管理法》第六十三条 第三款
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
然而，一般的信托公司作为受托人，并不具有土地开发的资质与能力，此时，便可由受托人根据信托文件的约定聘请专业的土地开发商进行特定地块的开发，土地开发所得的收益则归属于信托收益，受托人再根据信托文件指示进行一一分配。
c. 信托财产的出租、自营与处分
委托人将可以投入使用的建筑物、土地等不动产作为信托财产而设立家族信托，可以约定由受托人依次进行出租，并获得持续的信托收益。不动产租赁是不动产家族信托财产管理的常见方式，也是能够获得稳定信托收益的方式之一。在此过程中，受托人可以直接将不动产对外租赁，也可以聘请专业的不动产经纪团队协助租赁管理，以提高租赁效率和收益。
此外，受托人还可以自行将信托财产投入经营活动，以获取相应的经营回报。
除对信托财产进行开发、租赁、自营以外，受托人还可以根据信托文件的约定，将信托财产在适当时机进行处分，从而发挥出该不动产的最大价值，并将该笔资金用于信托投资、收益分配或信托文件规定的其他事项。
3. 高额的税费成本
目前，与房产信托相关的税务规范还处于空白状态。在税务实践中，对于信托财产所有权的转移，税务机关采取的是“视同交易”的态度。也就是说，在房产装入房产信托时，即使是委托人将房产无偿赠与受托人，仍要被视为交易。
具体例如，房产装入房产信托过程中，委托人和受托人需要按照房产转让交易缴纳各种税费，一般会涉及的税种有：契税、增值税、个人所得税、土地增值税、印花税；而房产由家族信托持有期间，还会涉及房产税或房地产税（仅部分地区开征）；一旦日后房产出售，又将涉及新一轮契税、企业所得税、增值税、土地增值税、印花税；即使是在房产信托终止时，如果将信托房产转让或赠与给受益人，依旧会被视同交易，受托人和受益人亦需要就房产增值部分缴纳增值税和个人所得税等。
目前，市场上主要有以下两种业务模式：
模式一：房产直接交易过户
这种模式的运作方法，是委托人先以自有资金设立现金信托，再由受托人用该信托资金购买委托人的自有房产，以此完成房产信托的设立。从表面上看，这属于房产买卖的交易行为。
以该方式成立房产信托，具有以下优势：
1. 规避现阶段因房产信托登记制度不成熟的问题，间接设立房产信托。
2. 以公司名义购买房产，可以规避委托人限购的问题。比如在北京、上海等地对个人买房有较为严格的限购政策，但是对公司买房的限制相对较少。
3. 通过房产交易中心的房产登记，房产被放到了房产信托名下，意味着该房产信托对这些房产拥有所有权和处置权，从而实现了真正的信托关系下的财产转移，而不再是简单的委托管理。
目前，境内大多房产信托都采用了此模式。
这种模式在法律上虽无明显瑕疵，但提高了交易成本和税费成本，与家族信托的目的和初衷相背离。委托人不但要有合适的房产，还要有大额的现金，不但给委托人制造繁琐的程序，还增添家族信托的设立成本。
尽管如此，实务中仍有不少委托人认为，与婚姻分产、债务隔离、子女败家等传承风险相比，这些设立成本仍是愿意承受的。
模式二：房产间接交易过户
这种模式的运作方法，是委托人先以自有资金设立现金信托，在现金信托下面设立特殊目的公司（Special Purpose Vehicle，以下简称“SPV”），再通过SPV购买委托人的房产。此时该房产需办理物权登记并登记于该SPV名下，SPV成为了物权所有人，拥有对物权的管理、处分等权利，最后，再将SPV的绝大部分权益通过交易的方式注入房产信托。
通过“家族信托+SPV架构”持有房产，具有以下优势：
2. 房产通过多种交易形式装入家族信托项下SPV控制的实体，也可以规避现阶段因房产信托登记制度不成熟的问题。
3. 通过SPV间接持有的房产，可以规避针对个人的限购政策，也可以通过交易架构和税务筹划设计，绕开直接交易，无论是交易税费还是持有税费都大大降低。
目前，境外大多房产信托是采用此模式。
不同于自然人直接购买房产的方式，将SPV模式引入到房产家族信托中可以有效规避房产信托在实践中的操作障碍。通过家族信托多层次SPV架构专业设计，委托人的房产信托资产并不直接由受托人持有，而是通过SPV间接持有，旨在满足家族信托资产的财产权与管理经营权相分离、信托利益与信托财产负债相隔离、受托人作为信托财产名义所有权人与信托资产经营风险相隔离、财产控制人风险与资产受益权享用相分离等需求，实现房产集中管理、后代全面受益。
