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离婚时如何分割房产是实践中一个很重要的问题，几乎每一个离婚案子都会涉及。解决房产分割问题之前，要先解决房产权属问题。
现行婚姻法司法解释对夫妻房产权属及房产分割问题给出了一些规定，但是由于实践中的情况多种多样，现有的条文并不能完全涵盖所有的情形。对于条文没有明确规定的情形，我们应该根据现有条文的立法精神，来寻找适用的裁判规则。
本文先将涉及到夫妻房产权属及房产分割问题的司法解释罗列如下：
《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》（以下简称《婚姻法解释二》）第19条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
第22条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释三》（以下简称《婚姻法解释三》）第6条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第7条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第10条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
对上面条文的关键词及逻辑关系进行分析，可以得到如下结论：
判断房产权利归属，重要的变量有三个，第一个是房产购买于婚前还是婚后，第二个是房产登记在一方名下还是双方名下，第三个是父母是否出资。上述三个变量不同情况的组合，就会产生不同的权属认定。
下文论述的结构，先区分婚前和婚后这个变量，然后在每个变量下面，区分产权登记在一方名下还是双方名下，以及父母是否出资，分别对权属如何认定进行分析。最后再分析一下，权属登记由一人变更为两人时，是否构成不可撤销的赠与，导致权属变动为共同共有。
一、婚前，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割？若产权登记在一方名下时，有何影响？包含双方父母出资时，有何影响？
解决房产如何分割的问题，首先要解决产权归属问题。对于此种情形下的产权归属问题，《最高人民法院婚姻法司法解释三理解与适用》（以下简称《婚姻法解释三理解与适用》）一书有如下论述：
“《婚姻法解释二》第二十二条第一款规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。细究该条文，其明确的仅仅是婚前双方父母的出资归属，并未涉及所购置房屋的所有权归属问题。但既然该出资应认定为对子女的个人赠与，那么双方子女用该赠与资金购买房屋的行为自然等同于个人出资行为。相应的，不管事后双方子女有无婚姻关系抑或该房屋所有权登记者是谁，都应视为子女双方按各自的出资份额共有该房屋的所有权。”（参见该书第124页）
根据上述观点阐述的精神，婚前购买房屋的，双方应按各自的出资份额，按份共有该房屋。如果有父母出资的，子女的份额上加上各自父母的出资。至于产权登记在双方名下，还是登记在一方名下，不影响对产权的定性。按份共有，离婚分割时，一般应按各自拥有的份额分割。
对于这个问题，实践中基于上述理论判决的案例，可举例如下。北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第05777号李某与孙某离婚纠纷二审民事判决书认为：
“2011年12月18日（婚前），孙某以自己名义与北京金融街奕兴置业有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定孙某以1682715元的价格购买×××号房屋。2013年5月6日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会核发X京房权证字第×××号房屋所有权证，其上载明×××号房屋为孙某单独所有。原审庭审中，孙某主张×××号房屋系其婚前个人财产，李某对此不认可，主张李某父母对×××号房屋出资470000元，李某本人亦支付购房款30000元（李某上述主张，经法院查明确认）。法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条之规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”李某已经提交证据证明其父母曾于双方婚前给付李某470000元用于购房，故该给付之款项应认定为系对李某个人的赠与，且孙某亦认可购买×××号房屋时李某本人出资30000元，故对×××号房屋应认定为双方按各自出资额按份共有。故法院确认李某婚前为购买×××号房屋出资数额为500000元；对×××号房屋应按双方各自出资额按份共有处理。”
这个案例中，是婚前购房，双方均出资，其中还有一方父母出资，产权登记在一人名下。法院的处理结果是双方按各自的出资份额——其中一方加上了父母出资，按份共有房屋，与上文所述理论完全吻合。
当然，实践中也有不是全然按上述理论来操作的案例，例如上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民一(民)终字第3873号高某与张甲离婚纠纷二审民事判决书认为：
“关于购买上海市宝山区联谊路×××弄某号×××室房屋时，张甲父母通过银行转给张甲首付款320500元。高某认为是张甲的出资，购房时产权登记为高某、张甲，属共同共有，高某同意给付张甲房屋折价款52万元。张甲认为，婚前购房时张甲父母汇给张甲320500元用于购房，属张甲父母赠与给张甲钱款，现同意房屋归高某所有，由高某给付张甲房屋折价款80万元。本院认为，系争房屋虽登记在高某、张甲名下，但在分割该财产时应该考虑贡献大小，原审法院根据法律规定将张甲婚前财产320500元从现有房价扣除，剩余款再减去尚欠银行贷款，由高某、张甲各分得二分之一并无不当。”
法院的上述裁判思路，是将一方父母的购房款出资视为对一方的金钱赠与，从房屋总价中扣除后，将剩余部分按共同共有来平均分割。在房屋有巨大升值的情况，按法院的上述裁判思路，由于从房屋总价中仅仅扣除了一方父母出资的原始数额，使得一方父母的出资享受不到房屋升值的收益；而按份共有的分割思路，可以使一方父母的出资享受到升值收益。这是两种分割思路在实践中的不同。
由于上述第二个案例作出时间在《婚姻法解释三》之前，参考效力较弱。而且从法理上讲，婚前购房，由于尚未存在婚姻关系，还不存在夫妻共同财产制的问题，按份共有应是大原则。从情理上讲，双方离婚已经是不讲感情只讲利益了，房屋价值分割还是要考虑投入与产出的公平。因此，笔者较为同意上述第一个案例中按份共有的分割思路。
对于这个问题，可以再与一些地方性司法解释对比一下。《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定，夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第26条规定，夫妻一方婚前出资购买房产，登记在夫妻双方名下，如双方未对该房产作出特别约定，应认定该房产为夫妻共同所有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
上面这两个规定，与本文上面赞成的婚前购房双方按份共有的观点，似乎是有些矛盾的。比如一方出资占比30%，依上文观点，双方就是按份共有了；但若一分钱不出，按上述两个规定，就是共同共有，出资的一方只是适当多分。要调和这个矛盾，一个比较合理的解释是：若婚前购房，只有一方出资，还愿意登记两个人的姓名，就含有赠与的意思，这种婚姻形态，是一方依附型婚姻，对依附型婚姻，为了适当保护依附方，认定为共同共有。而如果婚前购房，两人均出资，则不论出资比例为多少，都可以视为平等型婚姻，就如同舒婷在《致橡树》中所言的“我必须是你近旁的一株木棉，作为树的形象和你站在一起”，法律此时认定为按份共有，从精神层面上是对双方的尊重。
二、婚前，一方出资购房，产权登记在自己名下，婚后另一方参与还贷款的情形，分割方法《婚姻法解释三》第10条规定的非常明确，实践中不存在争议。但是对于补偿数额如何计算，实践中争议很大，本文限于篇幅不详述。
对于这个问题的详细论述，大家可参考两篇文章，一篇是最高院民一庭吴晓芳法官的《不动产婚内共同还贷及增值计算》，载《民事审判指导与参考》2016年第1辑，另一篇是郭璇玲律师的《离婚时共同还贷房产如何分割》，「高杉LEGAL」2016年7月13日推文。应当说明的是，婚前一方出资购房，出资中可以包含父母对其的赠与，这一点应当没有争议。
三、婚后，双方出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割？若产权登记在一方名下时，有何影响？父母全额出资或部分出资，有何影响？
相比于婚前购房，婚后购房的问题复杂得多，本文依由简到繁的顺序依次分析。
第一，婚后，用双方共同财产购房，产权登记在双方名下，房屋属于双方共同共有，即便产权登记在一方名下时，房屋也属于双方共同共有。这个结论可以从《婚姻法解释二》第19条推导出来，第19条规定由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，虽然条文中有一方婚前承租的表述，但从法理的角度探究，去掉承租这一限制条件，也不影响将房屋定性为共同共有。
“用双方共同财产购买”如何界定，其与双方出资是否有区别？举个例子来说，甲乙夫妻二人，婚后，甲以婚后所得50万元，乙以婚后所得30万元，共80万元购买房屋，则房屋应当认定为共同共有。但若甲以婚前财产50万元和婚后所得50万元，乙以婚前财产100万元和婚后所得30万元，共230万元购买房屋，则房屋产权的定性是否有不同呢？本文认为，上述两种情况无需分别对待，均应认定为共同共有。虽然第二种情况，双方购房款中夹杂了部分婚前财产，但是双方共同购房，并且婚前财产与婚后财产混用的行为，就表明双方愿意将取得的房屋作为共同共有，这符合夫妻共同财产制的一般原理，也与普通人的情感认识相吻合。如果双方有按份共有的意思，需要进行特别的约定或进行按份共有登记。
对于这个问题，可参考《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第12条的规定：夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财产。在产权登记中未约定按份共有的，应认定共同共有。
对此还可以参考《江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南》的解释：对登记在一方名下的房屋性质认定：由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，因此婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其所有，必须承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买等情况。
第二，婚后，双方父母出资为子女购房，产权登记在双方名下的，视为对双方的赠与。产权登记在一方名下的，视为按份共有。这个结论可以参考《婚姻法解释三理解与适用》一书的论述：
“《婚姻法解释二》第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。根据该法条的立法精神可推知，双方父母均为子女购置不动产出资的，一般应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。特别是当出现不动产所有权登记在双方子女名下这一事实时，除非当事人能够提供其他证据证明该出资仅为父母对其子女一方的赠与。否则，依据这一事实对双方父母出资的真实意思表示更合理的解释为，双方父母对双方子女的赠与而不是父母赠与给一方子女。……当购买的不动产登记在一方子女名下时，则不论该出资发生在婚前抑或婚后，该不动产都可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。”（参见该书第125页）
此时如果既有双方父母出资，又有双方自己的出资，混在一起时，如果产权登记在一方名下时，如何认定产权归属？对于这个问题，将上述1、2两部分的论述结合起来，符合逻辑的结果就是，父母出资部分，双方按份共有，个人出资部分，双方共同共有。最终计算份额时，一般按双方自己出资的总额一人一半，再加上各自父母出资的数额，来最终确定双方应得的分割比例。
第三，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产，这种情况属于《婚姻法解释三》第7条第1款明确规定的情形。但是在适用这个法条时，需要辨析的一个问题是，一方父母出资为子女购买不动产，支付全款购买房产自然是应有之义，但若一方父母出资仅为部分房款，比如首付款，则此时房屋产权如何认定，如何分割呢？
观点一：对于这个问题，《婚姻法解释三理解与适用》一书是这样论述的：
“在父母只支付不动产部分价款且不动产登记在出资人子女名下的情形下，则根据本条的立法原意，该部分出资亦应视为对自己子女一方的赠与。既然父母的该部分出资属于其子女一方的个人财产，那么其子女以该个人财产出资购买房屋时，根据本司法解释第十条关于离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理的规定，亦应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。只不过在以夫妻共同财产还贷的情形下，离婚时应给予另一方补偿。”
按照这个思路，一方父母出资的首付款，视为对自己子女的赠与，房屋分割问题就转到按《婚姻法解释三》第10条规定的方法来分割。也就是说，婚后一方父母出资支付首付款购房，产权登记在自己子女名下，双方共同还贷的问题，和婚前一方支付首付款购房，产权登记在自己名下，双方婚后共同还贷的问题，处理结果是相同的。
观点二：就这个问题，最高院民一庭编《民事审判指导与参考》2013年第2辑民事审判信箱栏目给过一个解答：
“婚后一方父母部分出资给子女购房的认定问题？……如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余款项由夫妻双方共同支付，则父母出资并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。父母部分出资时一般只能决定其出资份额赠与何方，在欠缺出资时间而非离婚诉讼时“确定”赠与一方的有关证据的情况下，按照婚姻法婚后所得赠与归夫妻双方共有的原则，将父母出资部分认定为向夫妻双方的赠与更加合理合法。……总之，婚后一方父母部分出资为子女购买不动产，夫妻双方支付其余款项，产权登记在出资人子女名下的，其不符合《婚姻法司法解释（三）》第7条规定的情形。对父母出资部分应按照《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定处理，当事人另有约定的除外；在具体分割诉争不动产时，可对出资父母的子女一方予以适当多分。”（该书第240页）
同样的，《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第27条规定：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款规定的情形，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
北京高院对此问题，还作出了一个参阅案例，即《北京法院参阅案例第19号：陈某某诉薛某某离婚纠纷案》：
基本案情：2004年10月，陈某某与北京××房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市丰台区××园××号楼204号房屋（以下简称204号房屋），该房屋于2010年4月27日取得《房屋所有权证》。204号房屋的首付款18万元由陈某某父母出资，剩余房款以陈某某的名义按揭贷款，陈某某、薛某某共同偿还贷款24万余元，尚欠贷款374239.18元未还。此外，204号房屋的装修款10万元由薛某某之母出资。庭审中，陈某某称因首付款为其父母出资，并登记在其个人名下，故204号房屋应为其个人财产，不同意作为共同财产予以分割。薛某某则主张，因后续贷款为双方共同偿还，且借款合同中写明其为共有人，故要求将204号房屋作为共同财产依法进行分割，并向法院提交房屋评估申请。诉讼中，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对204号房屋市场价格进行评估，确定该房屋现公开市场总价为3262700元。法院裁判：坐落于北京市丰台区××园××号楼204号房屋归原告陈某某所有，该房屋的剩余贷款由陈某某自行偿还。原告陈某某于本判决生效后十日内给付被告薛某某房屋折价款一百四十八万元。
上述案例中，购房时一方父母出资18万，而另一方父母花费装修费10万元，从公平角度讲，确实将房屋认定为共同共有，平均分割较为公平，法院也提到了公平原则。但是如果案例的情形中，去掉装修费10万元这一情节，或者如果一方父母支付首付款并非18万，而是100万，离婚时房屋价格还是330万，平均分割的结果就未必公平了。但是按照上述参阅案例确定的裁判思路，不管情况如何，只要一方父母支付的并非全款，则产权都要确定为共同共有，原则上平均分割。
再进一步，一方父母支付首付款比例未必都是30%，也可能会达到50%、60%、甚至70%，此时按上述思路处理问题，结果未必公平，恐怕也不符合一方父母的本意。要求一方父母必须付全款购房，才能视为对子女一方的赠与，在现实生活中，确实有点强人所难。父母无力付清全款，只能支持首付款的情况下，最有可能的本意也是要对自己的子女进行赠与。而按上述观点二，要达到赠与子女一方的目的，就要做出特别约定，这恰恰又不符合中国的现实情况。本来《婚姻法解释三》第7条的立法精神，就是要从产权登记上，客观推断父母的赠与本意，因为父母这种赠与本意，在子女婚姻关系尚圆满的情况下，是不太好意思作出特别约定的，第7条正是要解决这个问题。而上述观点二，恰恰违背了上述立法精神。
因此，笔者认为，不论是从法理、情理还是逻辑一贯性上，上文的观点一都要优于观点二，但是在目前的实践中，观点二恐怕还是要占上风。
四、在一方没有出资的情况下，产权登记从登记在一人名下，变更为登记在二人名下，是否能够视为房屋变为共同共有。
对于这个问题，可以举一例子，例如《婚姻法解释三》第10条规定的情况，裁判规则是对参与共同还款的一方给予补偿。但是如果在该条规定的情形之外，增加一个双方共同还贷一段时间后，产权登记由一方变更为双方，是否可以认为此时房屋变为共同共有了呢？对于这个问题，答案应该是肯定的，一般认定为是原登记人对加名人的赠与，赠与后，房屋变成了共同共有，实务中争议不大。
例如，北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初3344号何某与郭某1离婚后财产纠纷一审民事判决书认为：
“依据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。夫妻双方婚后对房屋产权登记的加名行为，视为是一方对另一方的赠与行为，房屋转为双方共同共有。本案中，在何某与郭某1结婚前，诉争房屋产权登记为何某个人所有，双方结婚后向房屋登记部门申请加名，现诉争房屋产权变更登记为何某、郭某1共同共有，已发生了房屋产权变动的法律效力。在何×无充分有效证据证明该赠与行为存在可撤销的情形下，何某要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。”
又例如，北京市西城区人民法院（2013）西民初字第10827号靳某与杨某赠与合同纠纷一审民事判决书认为：
“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。本案中，北京市西城区西站南路xx号院xx号楼xx层xx号房屋系靳某婚前购买，依据相关规定房屋所有权亦将登记在靳某名下，靳某依法享有对房屋处分的权利。靳某与杨某登记结婚后，在办理房屋所有权证书前重新约定各自对于房屋的共有份额，并共同领取了房屋所有权证书，靳某对于诉争房屋份额的自愿处分行为可视为夫妻间的赠与行为，依据赠与合同和不动产法定登记制度的相关规定，诉争房屋在双方达成赠与合意并办理了房屋登记手续后，赠与行为已全部履行完毕。靳某现以杨某在领取房屋所有权证书后4个月即提出离婚违背其善意赠与的初衷为由主张撤销赠与，需要说明的是，靳某的自愿无偿赠与行为发生在夫妻之间，其维护家庭稳定的初衷是好的，但该赠与行为并未明确约定附随义务，且靳某与杨某离婚的判断标准是以双方的感情是否破裂作为基础。综上，靳某主张撤销赠与杨某西城区（原宣武区）北京西站南路xx号院xx号楼xx层xx号房屋50%的行为，本院不予支持。”（作者注：北京市第二中级人民法院作出了（2013）二中民终字第16450号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审文书尚未能从裁判文书网上查到。）
五、反思
从上面对离婚房产分割的司法实务观点的梳理中，我们看到，这个问题是比较复杂的。不同情形下的产权认定规则，排列组合在一起形成体系时，我们会发现逻辑的不一贯，尤其是在处理婚后一方父母为子女购房部分出资的情况时。实践中的情况更是千变万化，比本文所归纳的上述几种典型情况要复杂的多，但本文讨论的这几种典型情况，是纲要性质的。处理变化的情况时，要在上面的几个大原则上，根据公平的标准，进行适当变化。
我们同时会发现，在离婚房产分割问题上，实务中不同法院可能就同一情形作出不同的判断，希望最高院能就此类问题发布更多的指导案例，以统一裁判尺度。
至此，就结束了本文的全部内容，由于作者水平有限，思虑不足在所难免，真诚希望读者提出批评意见。
